济南二手房市场的十日之“变”
继9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产商场止跌回稳”，到9月29日央行一系列房地产方针“组合拳”落地，再到10月10日上午，促进房地产止跌回稳，山东出台“楼市19条”。10天来，房地产界的波涛一浪接着一浪。
房地产方针“组合拳”发布的10天里，这个国庆假日，济南新楼盘迎来久别的火爆。与此同时，济南二手房商场体现怎么？地产从业人员、购房者等预期怎么，看房、买房的人多了吗？记者进行了看望。
“二手房商场砍价变难”
有中介招待量增加两倍多
10月10日上午10点，济南市中区一家名为弘屋地产的门店，于娟正在排着“电话邀约表”。国庆假日，她一天也没有歇息，收成了一批“意向客户”，邀约表就是为了排好日期给意向客户打回访电话的。
“国庆假日挺忙，看房的人许多，不但我没歇息，门店的搭档都没休，咱们都抢抓这个节点。”于娟说。
这种繁忙，从9月30日央行房地产方针“组合拳”发布第一天就开端了。9月30日当天，于娟的两个搭档一早就带客户去看房了；而她那天不只要十多个回访电话要打，下午也约了一组客户带看。
“一系列方针发布让客户多少有决心了吧。”于娟猜想，近10天来，他们门店的客户招待量比上个月增加了两倍多，“国庆假日3-5号，我每天都有四组带看，这个假日干了之前一个月的活儿”。
“咱们大区昨日一天签了3个。”济南贝壳地产某门店的冯娜只歇息了两天。假日期间，她每天均匀有两组带看。
不过，在她看来，进入9月以来，客户招待量就有所进步，并不能彻底说是受这几天的房地产方针影响。
“9月、10月份气候转凉，这个时段本就是房地产的传统出售旺季。”冯娜说，不过本年的“金九”体现只能用“不抱负”来描述，“银十”迎来超车，“方针出台仍是带来一些改变，至少是心思预期上的”。
依据贝壳网济南大区数据核算，10月7日是国庆假日中二手房商场最热的一天，当天新增挂牌320套，看房人数达到了1362人。
此外，冯娜、于娟都感觉：比较买房者，卖房子的业主受方针影响多一些。“在价格上，可谈的空间不大了，和业主砍价难了。”于娟说，就在昨日，她打电话和某学区房业主谈价时，这位业主奉告，和意向客户谈了后又不想卖了，想往上提提价格。
“就怕买亏了，一向没出手。”王女士重视市中区某学区房的房源两年了，这两年她看着这套房子从245万元降到了210万，假日期间，她又和之前的中介开端联络，“差不多真到买的时分了”。
于娟向手头上几位着急买房的意向客户推销，期望最好能尽快把房子定下来，无法猜测节后商场的价格走向。冯娜表明，接连的方针必定会对咱们的心思预期掀起必定的波涛，不管是新房仍是二手房商场，他们也想借此向顾客传递活跃信号，进步成交量。
从“挑客户”到只要刚需客户
遍及下调中介费
9月29日，央行、金融监管总局的楼市新政“四箭齐发”。“那天晚上手机一向响个不断，咱们都‘炸’了。”冯娜说，“尤其是触及存量房贷利率，一、二套房首付份额等，都是咱们十分重视的，咱们一向在群里讨论到深夜。”
冯娜是2008年进入房地产职业的，彼时正是房地产的“高光”时间。那时分她底子不明白房地产商场的全体形势，但她知道，“房价简直每天都在往上涨，看房的人要排队提早和我预定。”而这两年差的时分，她有近两个月没有“倒闭”。
链家地产的陈宇昌入行晚一些，他印象中的高光时间在2017年到2021年，“价格一向在上涨，一天至少有一个带看，到了周末带看4到5组客户。”
2021年，房地产商场呈现改变。依据国家核算局历史数据，自2022年11月起，济南新房价格开端跌落，到2023年1月现已完成三连降。上一年2月，济南新房价格为该年度初次止跌上涨，到了7月则是完成了六连涨，8月新房价格开端下降，到了本年6月现已完成十一连降。
除了新房商场，早在2021年9月，二手房价格开端“跌跌不休”，尽管中心有过时间短的“小阳春”，但全体仍是没“好起来”，本年上半年也是呈现接连下降趋势。
陈宇昌说，他担任领秀城片区某学区房带看。“2018年校园开学后，这个小区房子的价格一路上涨，一向到2023年。”陈宇昌说，不过，本年他经手的这片学区房的房源，有人降价40万元才售出，全体成交量也比之前少了一大半，“商场丢了三分之二”。
陈娟介绍，在2015年之前，遍及由客户来承当悉数中介费，后来，变成由业主和客户两边均匀承当中介费；现在是各大房地产中介的中介费，向业主收的份额高。
就在9月4日，陈娟地点的弘屋地产中介公司刚刚发布“中介费”下调告知，收客户仅0.7个点的佣钱；新房全都是免佣钱的。据了解，在济南贝壳、安居客、链家等连锁地产，“中介费”不只调整了买卖两边的份额，全体佣钱上也均有所下调。
“必定有客户，签约中心每天都有签约的，但刚需居多。”冯娜表明，现在，商场以刚需集体为主，改进型住户较少。
方针组合拳接连不断
“很难容易说‘触底’”
从上一年起，房产中介离任的音讯接连不断。问及为什么没从这个职业脱离，陈宇昌、冯娜、于娟都没有直接答复，而是梳理了近几年和房产有关的方针。
曩昔的一年里，各个城市的楼市方针密布松动，“组合拳”一套接着一套。先是部分城市住所限售期铺开，随后一线城市纷繁落地“认房不认贷”，到了2024年，各地限购方针铺开，房贷利率进一步下降。
本年5月，国家推出“517”央行楼市新政。之后济南也放“大招”，对个人住所借款中住所套数确定规范进行了优化调整，住所公积金借款、个人住所商贷同步按区县确定。
这也就是说，未来购房者在济购房将按区（县)确定住所套数，若购房者在历下区有房产，要在历城区购房时，也将算作首套。除此之外，多子女家庭购房，二套可执行首套借款方针。
LPR的下调也为下半年楼市增加助燃剂，7月22日，济南最新一期借款商场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.85%，此前为3.95%。若以商贷额度100万元、借款30年、等额本息还款方法核算，此次LPR下降10个基点，月供削减57.3元，累计30年月供削减2.1万元。
这个国庆假日，济南的新房商场迎来久别的火爆，从济南市住所网签数据来看，同比上一年国庆节同期，网签量涨幅近50%，更是有楼盘爆出5天卖了5个亿的数据。而在此前，在新房商场方面，一些城市的房地产企业已传递出保价、提价的信号。
二手房商场又会有怎样的改变？陈宇昌告知记者，现在来找他看房的客户，问得最多的就是“还会跌落吗”或是“房价触底了吗”。
在冯娜看来，济南二手房商场或许不会再像前几个月相同呈现大幅度跌落了，当然也不会有大幅反弹。
于娟也表明：“楼市的高点已过，但是否真的‘触底’了，谁也欠好下结论。”她认为，方针的落地，还需要给商场一些消化的进程，至少是一个月。
“山东的楼市新政总算来了！”接近正午，于娟手机收到推送新闻：10月10日上午，山东省住所和城乡建设厅举行新闻通气会，介绍新出台的《关于执行金融支撑方针促进全省房地产商场止跌回稳的告知》。《告知》共19条，触及一致个人住所借款最低首付份额、下降存量个人住所借款利率、优化新发放个人住所借款服务等。
作为入行20多年的老地产人，于娟预感到：“要开端‘抢’客户了”。（文中于娟 冯娜 陈宇昌均为化名）
来历：齐鲁晚报
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来历：财联社
北京时刻周四（12月19日）清晨，美联储宣告降息25个基点，将联邦基金利率方针区间从4.5%至4.75%调低至4.25%至4.5%，契合商场遍及预期。
这也是美联储继9月和11月之后，接连第三次会议宣告降息，全年的累计降息起伏就此到达100个基点。
抉择发布后，美股三大指数持续下挫，美元指数短线走高60点，现货黄金短线暴降超20美元。
FOMC声显着现，在12名票委中，克利夫兰联储主席哈马克对利率抉择表明对立，支撑不降息。而在9月份的抉择中，美联储理事鲍曼投下了对立票。在本月早些时候的一次讲话中，哈马克曾对美联储是否应该在通胀持续的情况下持续降息表明置疑。鲍曼投票支撑本次降息。
方针制定者还对会后声明的遣词进行了奇妙调整：在考虑对联邦基金利率方针区间进行额定调整的起伏和时刻时，委员会将细心评价最新数据、不断改变的远景以及风险的平衡。
而11月的声明中称：“在考虑对联邦基金利率方针规模的新调整时，委员会将细心评价未来的数据、不断改变的远景和风险平衡。”
点阵图显现，2025年估计将降息两次，而9月官员们曾估计会有四次降息。也就是说这一次呈现了所谓的“鹰派降息”。
方针制定者将长时间联邦基金利率中值由2.9%上调至3%，他们以为，在新冠大盛行之后，所谓的中性利率（既不促进也不按捺经济活动）的方位存在很大的不确定性。
在最新的利率抉择发布前，一些官员就暗示，中性利率水平现已抬升，这意味着美联储能够以比此前预期更少的起伏降息。
此外，中选总统特朗普提出的交易、移民和税收方针为通胀远景增添了另一个不确定要素，这或许会给通胀带来上行压力，并约束劳动力商场。
自9月中旬开端大幅降息50个基点以来，方针制定者已将基准利率下调了整整100个基点。其时，他们遭到通胀下降的鼓动，忧虑劳动力商场正挨近风险的临界点。
但从那以后，经济形势发生了改变。事实证明，美国劳动力商场具有弹性，曩昔三个月的就业人数均匀增加了17.3万人。11月份失业率小幅上升至4.2%，但以前史规范衡量仍处于低位。
在发布利率抉择的一起，美联储还发布了《经济预期摘要》（SEP）：上调今明两年的GDP增速预期，下调今明两年的失业率预期，一起上调2024-2026年的通胀预期，以及全面上调本年之后的利率预期中值。
详细来看，方针制定者现在估计2025年失业率为4.3%。他们还将2025年的经济增加猜测稍微上调至2.1%。而在通胀方面，官员们将2025年的中心通胀预期从9月份的2.2%上调至2.5%。
对冲基金Point72财物办理公司首席经济学家Dean Maki表明，美联储离预期的中性利率水平越来越近了，这是他们或许从现在开端怠慢降息脚步的一个要害原因。
别的，一些经济学家暗示，美联储将挑选在下一年初采纳更为慎重的降息方法，由于决策者将张望通胀是否会持续下降。此前两个月，物价上升压力比预期更为微弱。
高盛的经济学家估计，加征关税或许会在下一年将中心通胀率进步0.3个百分点。尽管这种影响的大部分将在2026年衰退，但它或许会在央行内部引发不安，由于这将导致通胀率在未来五年内显着高于2%的方针。
美联储按期降息25个基点 估计2025年仅降息两次
来历：媒体翻滚 来历：财联社 北京时刻周四（12月19日）清晨，美联储宣告降息25个基点，将联邦基金利率方针区间从4.5%至4.75%调低至4.25%至4.5%，契合商场遍及预期。 这也是美联储...
这个五一，香港铜锣湾等商业中心人头攒动，不少店肆外从头呈现排队长龙，其间不少是拖着行李箱前来“扫货”的内地游客。
曩昔一段时刻里，受访港旅客直线下滑影响，香港本地零售业一度一蹶不振。2021年，我国内地访港旅客入境人次仅6.6万，比较2020年时下降97.6%，2022年时，内地入境人次也不过37万。
直接遭到冲击的是香港本地的旅职业和餐饮业，此外，叠加本地人才资源等丢失，以及新加坡的赶超，一些港人开端有了“危机感”。“感觉唏嘘无法，但也是意料中事。”香港本地加油站运营者Kyle感叹。
2022年9月，依据我国高端智库我国（深圳）归纳开发研究院与英国智库Z/Yen集团联合发布的第32期全球金融中心指数陈述（GFCI32），新加坡替代我国香港，成为亚洲最大金融中心，一起坐上全球第三大金融中心的方位。大批本钱和人才涌入新加坡，推进当地房租逾越我国香港，成为亚太区域租金最贵的区域。
而跟着通关后的香港热度从头康复，对精英人才的“争夺战”也开端升温。新加坡推出“尖端专才准证”后，香港也宣告推出包含“高端人才通行证方案”、重启出资移民方案等多项“抢人才”“促出资”的办法。
受敞注册关和人才引入方针带动，本年以来，香港创业者王新接到的有关香港人才引入和留学的咨询量现已是上一年的5倍，而香港金融稳妥业从业者蒋文的作业强度也已重回疫情前的状况。
“现在每天的组织都很满。遭到内地来港客户需求的带动，一些稳妥公司或许半年不到现已完成了相当于2019年时一年的成绩。有人就有期望，就有时机！”面临重现香港的人潮，蒋文发出了这样的慨叹。
一、本年五一，香港很热
本年内地五一小长假日间，跨境香港的人流量骤增。
依据香港入境事务处发布的统计数据，本年4月29日至5月3日，入境香港的内地旅客到达625538人次，占假日期间香港总入境旅客人数的36.6%。
作为比照，疫情前2019年的五一假日（5月1日至4日），入境香港的内地旅客达99.8万人次。尽管两个数字仍有距离，但对香港商户来说，现已是多年未见的热烈现象。
从前在香港作业多年又回到内地的任冶，挑选了在本年五一来港购物，首要方针便是美妆和护肤品。“我觉得香港的化妆品仍是比内地廉价的，之前在李佳琦直播间买，尽管送一堆东西，但实践价格并没有降下来。我仍是喜爱香港这样，不必囤货，东西也廉价。”
“本年五一铜锣湾商业街的热烈程度，加上游客，康复到了疫情前的7、8成。”香港本地商户Tony告知霞光社。Tony在铜锣湾运营着一家舞蹈用品商店，受疫情影响，通关前的很长一段时刻里，店内的经营额缺乏疫情前的四分之一。
本年五一期间，尽管Tony以为人流量仍不及疫情之前，但还算令他满足。“不少海外客户来到香港旅行，并前往我的实体店消费。但感触最显着的仍是五一那几天，在香港不同区域说普通话的内地游客份额真实许多，尤其是近邻百货公司在做周年庆活动，招引了大批内地游客购买化妆品。”
Tony店肆邻近的铜锣湾崇光百货，从前是内地游客来港“扫货”不行错失的一站，尤其是每年两次扣头力度最大的周年庆期间，大批游客拖着箱子排队挥金如土的疯狂画面，现已多年未见。而阅历了三年疫情，崇光百货另一间坐落尖沙咀的门店已在本年1月宣告结业。
而铜锣湾年代广场，不只是香港最富贵的地段之一，其邻近的罗素街更曾是全球最贵地段。曩昔，这条街上散布着Prada、Burberry及本地英皇挂钟珠宝等多个著名品牌店舖。疫情期间，各大品牌相继撤出，或封闭了多间分店保持根本经营额。
“最夸大的时分，罗素街上一间舱位的租金较高峰期跌去了9成。要知道2015年时，Burberry的月租但是高达880万。这些店肆撤出后，一些方位后来开过快闪店，但实践上许多店肆并没有租出，最近才听说有一些知名品牌开端入驻。”Tony说。
“疫情严峻的时分，咱们的消费热心都遭到影响。许多商场为了影响咱们出门消费，推出了不同程度的优惠来招引顾客，继续了两三年时刻。像是年代广场，其时买满800就送100减50的券，此外还有特区政府发放的消费优惠券能够抵扣。”香港白领陈翎说，其时在各项优惠活动的带动下，她感觉香港的消吃力还在，仅仅都会集在本地消费上。
但她表明，最近的这波消费热度，则显着遭到内地游客的带动。陈翎的公司坐落铜锣湾年代广场，跟着通关后外地游客的大批量涌入，陈翎以为香港商业正在快速康复，人们的消费热心大幅反弹。“五一期间每次通过崇光百货，又从头看到了许多内地游客来扫货。过了这么多年，楼下的Chanel门口又从头开端排队了，日常出门吃饭也常常需求排队。”陈翎说，但全体比起疫情之前还“稍差一点”。
据携程本年4月的数据，香港成为五一假日内地出境机票预定量最大的意图地。“五一”期间，内地至香港的机票预定量按年增加约15倍，内地赴港跟团游订单环比增加7.2倍。
高铁出行的状况也相同炽热。本年五一，是香港高铁康复运营后的首个五一假日，多地假日首日前往香港西九龙高铁站的火车票在4月中旬时就已根本售罄。
疫情期间，香港与内地间的高铁线路被彻底关停，自2020年1月底，广深港高铁香港段班次停运，港府随后封闭6个口岸、暂停红磡城际直通车。本年，先是停运三年的广深港高铁香港段康复运营，然后的4月1日，跟着内地往复香港的高铁列车全线康复，许多旅客涌入让西九龙高铁站重又康复了往日的热烈。
“本年4月初的时分，高铁票很难买，咱们全家天天蹲守，过了几天才‘抢’到票。首要是许多香港人去内地省亲、作业，当然也有许多内地过来的旅客。”陈翎说，跟着高铁康复运营，西九龙高铁站一会儿变得十分拥堵，不只现场大批人排队等着买票，收支站的人流量也“十分壮丽”。
据飞猪数据，包含香港故宫文明博物馆、香港M+博物馆、香港迪士尼乐土休假区等抢手景点在内的门票预定量同比增超30倍。
付出宝香港称，与上一年同期比较，本地商户五一假日前三天的交易额增加了近一倍，电子产品、珠宝、服装和餐饮销售额显着激增。
消费和出行热度升高，也从头推高了加油站的生意。
“疫情期间生意只要往常的一半，最夸大的时分，加油站冷清到拍苍蝇都能听到。”香港本地加油站运营者Kyle说，其时食肆和校园封闭，商业活动大大削减，街上车流量也随之大幅削减，用油需求天然下降。
“现在外游回来不必在酒店阻隔，又通了关，油站的生意有些起色，大约康复到疫情前的七多半。”但Kyle表明，受大环境影响和新能源车冲击，油站生意已很难彻底康复到疫情前水平。“现在许多进来咱们油站的轿车，显着不是来加油，许多电车都是来给轮胎鼓劲的。”
二、多项办法带动零售及旅职业复苏
香港商业的快速康复，背面不乏特区政府和商业组织推出的一系列对旅行和零售业的拉动办法。
香港特区政府在2月初推出名为“你好，香港”的大型宣扬活动，面向全球推行香港的经济新亮点、文明新视野、旅行新体验，以尽早争夺更多内地及境外商务及参观等旅客访港。
本年3月，香港机场办理局推出“飞遇国际大赏”机票送赠活动，向首要客运商场旅客赠送50万张机票，其间包含预留给内地旅客的14万张免费机票，分别由国泰航空、香港航空和香港快运三家航空公司发放。
家在四川预备去香港探望儿子的黄新一家，就参与了这一机票赠送活动。“咱们全家总共6人请求了免费机票，终究获得了3张免费票，概率还挺高的。儿子在港作业多年未见了，抽中机票今后就开端方案什么时分去香港省亲、购物了。”黄新说。
除了发放免费机票，香港旅发局还将供给更大诱因招引国际邮轮访港，推进邮轮业复苏，稳固香港作为区内重要邮轮港的人物，并向一百万名访港旅客发放“香港有礼”消费美食礼包。
为了进步香港对全球游客的招引力，在香港2023~2024年财务预算案中说到，香港旅发局本年将动用逾越2.5亿港币继续举办并帮忙推行香港本地的多项大型旅行盛事。其间，包含初次举办的“香港盛行文明节”，以及疫情后再次以实体方式举办的香港美酒好菜巡礼、香港国际龙舟邀请赛、巴塞尔艺术展、香港单车节，以及香港国际七人榄球赛等。
此外，政府还将向旅发局额定拨款约2亿港元，加大力度争夺更多不同规划、类型的国际会议与展览在港举办，包含金融、创科和医学等领域，来招引高净值旅客，推进香港成为区内首选的会议旅行意图地。
除了大力推进旅职业，本年香港还推出了“高兴香港”等一系列活动影响本地消费，带动受疫情冲击严峻的餐饮业、影视院线及主题公园康复往日热度。详细来看，包含“全港戏院日”、美食阛阓、海陆嘉年华、海洋公园晚间免费活动等连续上线，以拉升本地消费热心。
疫情和阻隔办法改动了不少人的日常消费习气。2021年，具有36年前史，曾见证香港电影业光辉年代的UA院线因疫情及长时间运营压力宣告全线结业，坐落尖沙咀THE ONE商场内的百老汇戏院等也先后宣告结业。
“我和男友约看的榜首场电影便是在THE ONE，这儿留下了我最宝贵的回想。”香港市民Joyce对大批影院结业深感怅惘。而推进她疫情后再次走入电影院的，则是本年4月30日的“全港戏院日”。
当天，香港影院一概推出30港币的电影票价，共招引逾越22万人次走进电影院，创下4月单日及非假日最高进场人次纪录。香港戏院商会表明，期望香港人康复“逛街看戏吃饭”的消遣习气，并能够保持下去，推进戏院业界复苏。
“期望全部赶快康复如常。这次我和朋友参与‘戏院日’活动，也期望能支撑香港影业。”Joyce说。
疫情期间，在各种入境防疫控制办法下，包含香港海洋公园在内的主题公园，游客招待也简直阻滞。2022年末，海洋公园交出前史最差成绩单，其财报显现，2021年7月1日至2022年6月30日，年度亏本到达18.16亿元，为20年来最高。
跟着游客数量逐渐上升，香港海洋公园自6月起将延伸每日经营时刻，并向游客敞开晚间免费入园活动，进一步带动主题乐土的人气康复。
而香港商场全体的消费热度若要彻底康复至疫情前水平，则仍需时日。内地游客任冶在5月中再度赴港购物时发现，五一假日往后，香港商业区的热烈程度大大不及疫情前的往常日子。
香港，正在从头变热
本文来自微信大众号：霞光社（ID：Globalinsights），作者：麻吉，修改：宋函，头图来自：视觉我国自本年初我国香港与内地康复全面通关以来，香港商场的热度正在快速康复。这个五一，香港铜锣湾等商...