济南二手房市场的十日之“变”
继9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产商场止跌回稳”，到9月29日央行一系列房地产方针“组合拳”落地，再到10月10日上午，促进房地产止跌回稳，山东出台“楼市19条”。10天来，房地产界的波涛一浪接着一浪。
房地产方针“组合拳”发布的10天里，这个国庆假日，济南新楼盘迎来久别的火爆。与此同时，济南二手房商场体现怎么？地产从业人员、购房者等预期怎么，看房、买房的人多了吗？记者进行了看望。
“二手房商场砍价变难”
有中介招待量增加两倍多
10月10日上午10点，济南市中区一家名为弘屋地产的门店，于娟正在排着“电话邀约表”。国庆假日，她一天也没有歇息，收成了一批“意向客户”，邀约表就是为了排好日期给意向客户打回访电话的。
“国庆假日挺忙，看房的人许多，不但我没歇息，门店的搭档都没休，咱们都抢抓这个节点。”于娟说。
这种繁忙，从9月30日央行房地产方针“组合拳”发布第一天就开端了。9月30日当天，于娟的两个搭档一早就带客户去看房了；而她那天不只要十多个回访电话要打，下午也约了一组客户带看。
“一系列方针发布让客户多少有决心了吧。”于娟猜想，近10天来，他们门店的客户招待量比上个月增加了两倍多，“国庆假日3-5号，我每天都有四组带看，这个假日干了之前一个月的活儿”。
“咱们大区昨日一天签了3个。”济南贝壳地产某门店的冯娜只歇息了两天。假日期间，她每天均匀有两组带看。
不过，在她看来，进入9月以来，客户招待量就有所进步，并不能彻底说是受这几天的房地产方针影响。
“9月、10月份气候转凉，这个时段本就是房地产的传统出售旺季。”冯娜说，不过本年的“金九”体现只能用“不抱负”来描述，“银十”迎来超车，“方针出台仍是带来一些改变，至少是心思预期上的”。
依据贝壳网济南大区数据核算，10月7日是国庆假日中二手房商场最热的一天，当天新增挂牌320套，看房人数达到了1362人。
此外，冯娜、于娟都感觉：比较买房者，卖房子的业主受方针影响多一些。“在价格上，可谈的空间不大了，和业主砍价难了。”于娟说，就在昨日，她打电话和某学区房业主谈价时，这位业主奉告，和意向客户谈了后又不想卖了，想往上提提价格。
“就怕买亏了，一向没出手。”王女士重视市中区某学区房的房源两年了，这两年她看着这套房子从245万元降到了210万，假日期间，她又和之前的中介开端联络，“差不多真到买的时分了”。
于娟向手头上几位着急买房的意向客户推销，期望最好能尽快把房子定下来，无法猜测节后商场的价格走向。冯娜表明，接连的方针必定会对咱们的心思预期掀起必定的波涛，不管是新房仍是二手房商场，他们也想借此向顾客传递活跃信号，进步成交量。
从“挑客户”到只要刚需客户
遍及下调中介费
9月29日，央行、金融监管总局的楼市新政“四箭齐发”。“那天晚上手机一向响个不断，咱们都‘炸’了。”冯娜说，“尤其是触及存量房贷利率，一、二套房首付份额等，都是咱们十分重视的，咱们一向在群里讨论到深夜。”
冯娜是2008年进入房地产职业的，彼时正是房地产的“高光”时间。那时分她底子不明白房地产商场的全体形势，但她知道，“房价简直每天都在往上涨，看房的人要排队提早和我预定。”而这两年差的时分，她有近两个月没有“倒闭”。
链家地产的陈宇昌入行晚一些，他印象中的高光时间在2017年到2021年，“价格一向在上涨，一天至少有一个带看，到了周末带看4到5组客户。”
2021年，房地产商场呈现改变。依据国家核算局历史数据，自2022年11月起，济南新房价格开端跌落，到2023年1月现已完成三连降。上一年2月，济南新房价格为该年度初次止跌上涨，到了7月则是完成了六连涨，8月新房价格开端下降，到了本年6月现已完成十一连降。
除了新房商场，早在2021年9月，二手房价格开端“跌跌不休”，尽管中心有过时间短的“小阳春”，但全体仍是没“好起来”，本年上半年也是呈现接连下降趋势。
陈宇昌说，他担任领秀城片区某学区房带看。“2018年校园开学后，这个小区房子的价格一路上涨，一向到2023年。”陈宇昌说，不过，本年他经手的这片学区房的房源，有人降价40万元才售出，全体成交量也比之前少了一大半，“商场丢了三分之二”。
陈娟介绍，在2015年之前，遍及由客户来承当悉数中介费，后来，变成由业主和客户两边均匀承当中介费；现在是各大房地产中介的中介费，向业主收的份额高。
就在9月4日，陈娟地点的弘屋地产中介公司刚刚发布“中介费”下调告知，收客户仅0.7个点的佣钱；新房全都是免佣钱的。据了解，在济南贝壳、安居客、链家等连锁地产，“中介费”不只调整了买卖两边的份额，全体佣钱上也均有所下调。
“必定有客户，签约中心每天都有签约的，但刚需居多。”冯娜表明，现在，商场以刚需集体为主，改进型住户较少。
方针组合拳接连不断
“很难容易说‘触底’”
从上一年起，房产中介离任的音讯接连不断。问及为什么没从这个职业脱离，陈宇昌、冯娜、于娟都没有直接答复，而是梳理了近几年和房产有关的方针。
曩昔的一年里，各个城市的楼市方针密布松动，“组合拳”一套接着一套。先是部分城市住所限售期铺开，随后一线城市纷繁落地“认房不认贷”，到了2024年，各地限购方针铺开，房贷利率进一步下降。
本年5月，国家推出“517”央行楼市新政。之后济南也放“大招”，对个人住所借款中住所套数确定规范进行了优化调整，住所公积金借款、个人住所商贷同步按区县确定。
这也就是说，未来购房者在济购房将按区（县)确定住所套数，若购房者在历下区有房产，要在历城区购房时，也将算作首套。除此之外，多子女家庭购房，二套可执行首套借款方针。
LPR的下调也为下半年楼市增加助燃剂，7月22日，济南最新一期借款商场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.85%，此前为3.95%。若以商贷额度100万元、借款30年、等额本息还款方法核算，此次LPR下降10个基点，月供削减57.3元，累计30年月供削减2.1万元。
这个国庆假日，济南的新房商场迎来久别的火爆，从济南市住所网签数据来看，同比上一年国庆节同期，网签量涨幅近50%，更是有楼盘爆出5天卖了5个亿的数据。而在此前，在新房商场方面，一些城市的房地产企业已传递出保价、提价的信号。
二手房商场又会有怎样的改变？陈宇昌告知记者，现在来找他看房的客户，问得最多的就是“还会跌落吗”或是“房价触底了吗”。
在冯娜看来，济南二手房商场或许不会再像前几个月相同呈现大幅度跌落了，当然也不会有大幅反弹。
于娟也表明：“楼市的高点已过，但是否真的‘触底’了，谁也欠好下结论。”她认为，方针的落地，还需要给商场一些消化的进程，至少是一个月。
“山东的楼市新政总算来了！”接近正午，于娟手机收到推送新闻：10月10日上午，山东省住所和城乡建设厅举行新闻通气会，介绍新出台的《关于执行金融支撑方针促进全省房地产商场止跌回稳的告知》。《告知》共19条，触及一致个人住所借款最低首付份额、下降存量个人住所借款利率、优化新发放个人住所借款服务等。
作为入行20多年的老地产人，于娟预感到：“要开端‘抢’客户了”。（文中于娟 冯娜 陈宇昌均为化名）
来历：齐鲁晚报
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材料来历：Wind、天风证券研讨所（eps为Wind一起预期）
微观
美国小银行在商业地产借款的敞口显着低于次贷危机期间，更重要的是CMBS商场规划远小于RMBS， 且非政府发行债券份额远低于金融危机期间，这个范畴呈现杂乱衍生品导致的银行流动性危机概率较低。危险较大的首要是商业工作楼的地产借款，特别是科技职业较为活泼的区域，不过监管现已开端注重商业地产或许存在的危险，银行也自上一年开端收紧商业地产借款规范，现在商业地产借款违约率仍处于前史低位。
近期美国银职业的负面新闻频发，三月初办理财物规划高达9510亿美元的全球最大特殊财物办理公司黑石集团违约了一只5.31亿欧元的芬兰商业地产典当借款支撑证券。
因为商业地产典当借款是美国小型区域性银行的借款组合中占比最大的一块，并且前史上看，导致银行破产的首要驱动要素也是商业地产财物质量的恶化。因而，虽然导致黑石集团违约的底层财物在芬兰，但仍然引发了商场关于美国本乡商业地产借款及其衍生品或许呈现连锁危险的忧虑。
这一次在快速加息之下，美国商业地产的借款和相关证券会像次贷危机时的居民住所借款及其衍生品相同，构成美国银职业的广泛危机吗？
调查商业地产借款对美国银职业的影响，首先要考虑的是财物质量是否有呈现问题的痕迹。事实上曩昔三年以来，美国商业地产商场体现出冷暖不均。
疫情后，正如电子商务加快了陈腐的购物中心的消亡相同，长途工作也在炸毁写字楼。写字楼的空置率遍及较高，因为许多企业转向了长途工作，不需求像曩昔那样需求很多的工作空间。这导致工作物业的需求量削减，而空置率上升。
而工业和物流物业的空置率则相对较低，因为电子商务微弱添加因而对库房和配送空间的需求量显着添加。因为房屋出租需求微弱，住所物业的空置率也相对较低。
2023年1月，美国前50大城市的写字楼均匀挂牌价为38.04美元，同比涨幅仅为1.1％（远低于CPI房租通胀）。与此一起，美国写字楼空置率上升至16.6％，较上一年同期上升了0.8％。其间科技企业集合的西雅图和旧金山的写字楼空置率上升了1.5％和2.9％，而大部分首要城市的写字楼空置率略有回落。
美国监管组织从上一年开端现已注重到了商业地产或许存在的危险。FDIC在2022年8月的《监管见地》（Supervisory Insights）陈述中曾表明：“考虑到疫情后工作和商业改变的不确定长时刻影响、利率上升的影响、通胀压力和供应链问题，在即将到来的检查周期中，检查人员将加大对银行商业房地产借款买卖测验的注重。”
最近半年，虽然美国商业地产价格在联储快速加息的影响下呈现显着跌落，但到2022年四季度，商业地产借款的违约率仍处于前史低位0.68％，从底部0.65％刚呈现上升。
考虑到银行是商业地产典当借款的首要持有人，接下来的问题是潜在问题财物（商业地产借款和衍生品）在银行财物端有多大规划。
到2022年末，美国商业地产的典当借款规划为3.6万亿美元，首要由商业银行持有（65％），保险公司持有15％，MBS发行组织（首要为房利美和房地美）持有13.5％，REITS和外国银行持有份额缺乏5％。现在商业地产借款的规划既远低于住所典当借款的规划（13.4万亿），也不及次贷危机期间美国住所典当借款规划的三分之一。
虽然疫情后，美国商业银行持有的商业地产借款规划逾越了住所典当借款，但因为银行财物规划的胀大，两者占银行财物的份额仅为12.5％和10.9％，仍然低于2006年高位的15％和19.5％。
美国银职业的贷存比全体低于疫情前水平。分巨细银行来看，小型银行的借款和租借规划占存款的82％，新冠疫情前这一份额为88％，大型银行的贷存比为60％，新冠疫情前为70％。
商业地产借款在大型银行和小型银行的借款组合中的占比散布为13.1％和42.7％，虽然商业地产借款在美国小型银行财物中的的敞口更大，但其与存款的份额为35％，占比也一向较为安稳，低于次贷危机前挨近50％的水平。
咱们在《美国经济或许“不阑珊”》中说到，金融部分特别银行是供应房贷的首要组织，跟着经济体的老练，银行更乐于供应房地产借款，而企业融资需求逐渐转向直接融资商场，因而金融部分杠杆与居民部分杠杆走势挨近。金融危机之后，美国居民部分和金融部分继续去杠杆，居民和金融部分负债占GDP份额现已别离从金融危机高峰期挨近100％和120％回落至75.6％和75％，金融部分的财物负债表全体相对健康。
除商业银行借款外，另一个需求注重的财物是以地产典当借款为底层财物的MBS（典当借款支撑证券）。次贷危机期间，住所典当借款证券（RMBS）占美国GDP的份额高达50％，且非政府组织发行的RMBS（包括次级借款）占GDP的份额逾越了15％。而截止2021年，RMBS占GDP比下降至不到40％，且简直悉数由政府组织（如房利美）发行，非政府组织出售部分大幅缩短。
商业地产典当借款证券（CMBS）方面，次贷危机期间规划占GDP的份额不到6％，大部分为非政府组织发行，到2021年，CMBS占GDP份额小幅上升至6％，但非政府组织发行份额已回落至2％。
考虑到金融部分杠杆率已大幅下降，且商业地产典当借款证券化率较低，咱们以为这个范畴呈现杂乱衍生品导致的银行流动性危机概率较低。
总的来说，现在美国商业地产借款的质量问题，以及或许引发银职业危机的潜在危险，均不像媒体所烘托出的那么严峻。
一方面，从财物质量的恶化来看，危险较大的首要是商业工作楼的地产借款，特别是科技职业较为活泼的区域。不过监管现已开端注重商业地产或许存在的危险，银行也自上一年开端收紧商业地产借款规范，现在商业地产借款违约率仍处于前史低位。
另一方面，美国小型银行在商业地产借款的敞口显着低于次贷危机期间，更重要的是CMBS商场规划远小于RMBS，且非政府发行债券份额远低于金融危机期间，这个范畴呈现杂乱衍生品导致的银行流动性危机概率较低。
危险提示：
全球经济深度阑珊，美联储货币方针超预期紧缩，通胀超预期
海外/传媒
4月金股：腾讯控股
全体成绩：22Q4Non-IFRS 运营赢利同比+19％，为展望 2023 年盈余添加康复供应厚实根底
22Q4 公司收入 1450 亿元，同比+1％，与彭博预期根本一起；Non-IFRS 运营赢利低基数下同比+19％，与彭博预期根本一起；Non-IFRS 净赢利低基数下同比+19％，略低于彭博预期。Non-IFRS 运营赢利契合预期，且Non-IFRS 分占联营及合营公司收益由亏转盈（同比多增 39 亿元），但Non-IFRS 净赢利添加略低于预期，咱们估测部分因为 Non-IFRS 调整中所得税影响同比多计入了约 29 亿元，如除掉此部分，调整后的 Non-IFRS 净赢利同比+30％。22Q4 毛利率同比+2.6pct 至 42.6％，环比-1.6pct，略低于彭博预期水平（约43％），部分因为季节性要素。22Q4 运营费用同比-7％，环比安稳，费用率继续环比改进，降本增效作用好于彭博预期。
全体而言，咱们以为腾讯 Non-IFRS 净赢利同比+19％，展示了微弱的盈余复苏趋势，结合游戏、广告、金融科技事务的活跃信号，为展望 2023 年盈余添加康复供应了厚实根底。
游戏：添加动能正在康复，国内新游戏供应弹性翻开，海外高基数影响逐渐削弱
22Q4 总游戏收入同比相等，与彭博预期根本一起。22Q4 国内游戏收入同比-6％（22Q3 为-7％），首要遭到前几个季度较低流水的影响。在 DAU 和付费用户 ARPU 值一起带动下，22Q4 国内游戏流水完成了同比添加。
展望 2023 年，咱们关于国内游戏收入添加坚持达观，依据已获批游戏，估计全年同比+10％左右：
1）长生命周期游戏重启添加动能，公司发表 23 年 1 月《王者荣耀》获得了有史以来最好的新年体现。
2）游戏职业版号发放正常化叠加公司产品管线进入开释期，为供应翻开弹性，2023 年头至今公司已获得 6 个新游戏版号，咱们估计《拂晓觉悟：活力》、《无畏契约》、《命运方舟》、《王者万象棋》等新游戏上线或将为 2023年添加供应有力支撑。此外，如《DNF 手游》获批，咱们估计或将显着进步游戏收入中期添加动能。
22Q4 世界游戏收入同比+5％至 139 亿元（除掉汇率影响及 Supercelll 相关调整后增幅为 11％），奉献了游戏总收入的约 1/3。咱们以为 2022 年海外游戏商场添加放缓首要因为高基数以及高通胀影响。咱们估计 2023 年腾讯海外游戏收入添加将获益于海外商场基数回落以及本身新产品供应，估计全年同比+10％左右。
广告：22Q4 复苏超预期，添加康复轨道明晰，估计 2023 年同比+17％
22Q4 腾讯广告收入同比+15％，环比+15％，大超彭博预期。得益于视频号和小程序广告的微弱需求，以及联盟广告康复，22Q4 交际及其他广告同比+17％。22Q4 媒体广告同比+4％，基数开端显着回落。即便除掉视频号信息流广告的奉献，其他广告收入亦获得同比添加。全体来看，22Q4 腾讯广告显着复苏首要来自视频号等产品的库存添加、继续产品迭代进步买卖转化才能、以及新的广告定向系统带来了更高的转化率以及 ROI 体现。
22Q4 视频号运用时长同比添加 2 倍，到达了朋友圈运用时长的 1.2 倍，流量坚持健康添加。商业化层面，视频号 2022 年直播打赏收入同比添加微弱，信息流广告收入 22Q4 添加至逾越 10 亿元。此外视频号直播电商也在孕育新的添加引擎，23 年 1 月 1 日开端视频号商家将施行新的技能服务费办理规矩，费率区间为 1％-5％，估计该项收入水平有望在中期逐渐规划化。咱们估计 2023 年视频号广告有望完成约 110 亿元收入，结合微观环境复苏，估计 2023 年腾讯广告同比+17％。
金融科技及企业服务：估计 2023 年收入增速有望较显着康复，中期添加动能或逐渐增强
22Q4 腾讯金融科技及企业服务收入同比-1％，首要因为疫情时刻短按捺了22Q4 的付出活动，以及企业服务减亏战略导致收入同比下降。
考虑到：1）2023 年头至今，商业付出金额在高基数下亦完成了双位数添加，反映消费复苏趋势较好；2）跟着云事务减亏战略调整对收入的影响逐渐完毕；咱们估计 2023 年公司金融科技及企业服务收入增速有望康复至约 18％。
中期来看，金融科技与企业服务收入的添加动能有望继续增强。途径金融事务监管常态化下，新的金融科技潜在添加要素正逐渐显现，公司将逐渐扩展财富办理事务用户规划，一起活跃与持牌金融组织协作探究消费信贷和保险事务。企业服务方面，公司功率工作 SaaS 产品商业化正逐渐加快，收入奉献或有望在中期内完成规划化。
AIGC 开展：腾讯多方面优势支撑模型练习，商业使用场景丰厚，或将是中长时刻重要添加乘数
腾讯长时刻以来继续投入 AI 技能的开展和使用，如开发机器学习根底设施支撑广告系统，QQ 推出 AI 创造东西等。在继续开展 AI 技能方面，腾讯具有丰厚的事例、满足深度和广度的数据堆集、长时刻投入的机器学习、强壮的云核算根底设施，可以为练习大型模型供应支撑。公司将逐渐优化、完善自己的根底模型，一起使用 AI 技能增强现有商业化道路以及寻求新的商业化时机。AI 技能或将是腾讯中长时刻的一个重要添加乘数。
出资主张：
考虑到广告的微弱复苏趋势、国内游戏管线开释、金融科技添加逐渐康复、云事务有望重启添加，咱们上调 2023-2024 年收入猜测至 6228/6943 亿元（原为 6163/6837 亿元），对应同比+12％/+11％。引进 2025 年猜测收入为 7708 亿元，对应同比增速约 11％。
依据收入猜测上调以及更为纪律性的本钱操控，上调 2023-2024 年猜测Non-IFRS 净赢利至 1470/1722 亿元（原为 1442/1675 亿元），对应同比+27％/+17％。引进 2025 年猜测 Non-IFRS 净赢利约 1950 亿元，对应同比+13％。
咱们以为公司交际流量以及中心事务层竞赛格式安定，降本增效作用显着，中期根本面康复较高添加的根底厚实。游戏供应弹性相对足够，后续重量级新作值得等待；视频号为微信流量和广告添加供应有利支撑，直播电商具有潜力；金融科技及企业服务有望逐渐康复添加动能。中长时刻来看，AI 技能或有望成为腾讯的重要添加乘数。
截止 2023/3/22，公司股价对应 2023/2024/2025 年猜测 PE 别离为20x/17x/15x，扣除二级出资组合公允价值后对应 PE 别离为 17x/14x/13x。12 个月前瞻 PE 低于 2009 年以来中位数 1.3 个规范差，相对纳指 12 个月前瞻 PE 低于 2009 年来中位数 1.9 个规范差，估值处于前史相对底部区间。
考虑到当时估值优势以及成绩修正趋势，危险收益比较高。依据最新盈余猜测，咱们上调方针价至 476 港元，相当于 2023/2024 年猜测 PE 估值为25x/21x，坚持“买入”评级。
危险提示：新游戏上线时刻存在不确定性；广告事务需求受微观经济环境影响；金融事务添加受国内消费复苏节奏影响。
修建建材
4月金股：信义玻璃
事情：公司近期公告 22 年全年成绩，22fy 收入 257 亿港元，yoy-15.5％；归母净利 51亿港元，yoy-56％。其间 22h2 收入 121 亿港元，yoy-28％，hoh-11％；归母净利18 亿港元，yoy-71％，hoh-45％。22 年全年成绩高于前期成绩预告中位数（前期预告 22fy 公司归母净利同比增速为-55％~-65％），估计 22h2 股息每股 22 港仙，估计 22 年全年分配股息 62 港仙，对应全年派息率 49.1％（以 2023/03/25收盘价核算，22 年全年派息对应股息率 4.5％）。
点评：
22h2 浮法盈余或进入底部，深加工事务显现添加及盈余耐性
收入视点，公司 22h2 浮法玻璃、汽车玻璃、修建玻璃收入 yoy 别离-28％、+9％、-7％至 74、31、16 亿港元，hoh 别离为-20％、+6％、+9％。结合产线改变（据卓创资讯，22h1 公司复产 500t/d、600t/d 两条产线，并冷修一条 600t/d 产线），咱们估计 22h2 公司玻璃产品全体产销环比大致安稳，22h2 浮法玻璃因地产景气仍在筑底、需求较疲弱，价格继续向下并筑底（据卓创资讯，22h2 浮法玻璃每重箱 88 元，hoh -19％/-20 元，其间 22q3、22q4 均价别离为 90、86 元，最新 2023/03/23 价格为 93 元），为收入添加疲弱的首要原因。
盈余才能视点，公司 22h2 归纳毛利率、归母净利率别离为 28.5％、15.1％，yoy别离-22.3、-21.5pct，hoh 别离-9.9、-9.1pct。分事务看，22h2 公司浮法玻璃、汽车玻璃、修建玻璃毛利率别离为 17.1％、50.0％、38.7％，yoy 分为-35.5、+4.8、-9.2pct，hoh 别离-17.2、-0.6、-1.0pct。22h2 浮法玻璃事务盈余才能环比较多下滑，中心反映下流地产需求连续较低景气水平。汽车玻璃事务盈余才能根本安稳高水平，显现公司较好的产品组合及客户结构；修建玻璃事务盈余才能环比大致企稳。后续职业浮法玻璃在产产能冷修节奏及地产需求景气康复状况或较为要害，全体上咱们判别 22h2 较大概率为浮法盈余水平相对底部区域，23fy 其单位盈余水平或有边沿改进时机。
浮法玻璃原片及深加工龙头继续生长，继续高分红包括高安全边沿
公司作为具有全球视界的浮法玻璃龙头，产能仍稳步进步（如公司将在印度尼西亚建立新浮法玻璃归纳出产厂房以添加在东南亚国家联盟的事务覆盖率），优于竞赛对手，在国内浮法玻璃新增产能严厉受限布景下，资源特点逐渐凸显；一起公司本钱管控才能有优势且有壁垒，质料、原片、深加工一体化布局，其间深加工环节的汽车玻璃、修建玻璃在业界均为龙头位置，且添加有耐性有远景。此外，公司控股全球最大光伏玻璃企业（控股信义光能），及联合信义光能布局多晶硅远景亦值得注重（前期工作开展顺畅，估计 23h2 投产），公司光伏财物价值不容忽视。公司 15 年以来派息比率于 48-50％区间小幅动摇，分红份额高且安稳，亦为出资者供应较好股利报答预期及较厚实安全边沿。
下调公司成绩猜测，注重弹性及价值，继续坚持“买入”评级
下流地产需求康复节奏低于咱们前期预期，首要下调浮法玻璃均价假定，咱们下调公司 23/24 年收入猜测至 272/294 亿港元（前值别离为 338/369 亿港元），新增 25 年收入猜测为 313 亿港元，23-25 年收入 yoy 别离为 6％/8％/7％。同步下调 24/25 年归母净利猜测至 61/73 亿港元（前值别离为 104/128 亿港元），新增 25 年归母净利 88 亿港元，23-25 年归母净利 yoy 别离为 19％/21％/19％，对应23-25 年 EPS 别离为1.48/1.78/2.12 港元（选用最新股本）。最新买卖价格对应公司 23 年 PE 约 9.3x，价值特点凸显，结合公司高分红特征、盈余底部包括的向上弹性、汽车玻璃/修建玻璃事务的龙头优势及添加耐性，给予公司 23 年 15x方针 PE，小幅下调方针价至 22.20 港元，坚持“买入”评级。
危险提示：需求低于预期、浮法供应侧调控力度削弱、原材料价格大幅动摇、公司战略履行作用低于预期、不同商场估值系统不同致估值不精确危险
新兴产业
4月金股：中烟香港
事情：公司发布 2022 年度成绩，2022 年完成收入 83.24 亿港元，同比添加 3％；毛利达 8.44 亿港元，同比大增 90％；完成归属于本公司所有者的净赢利 3.75 亿港元，较 2021 年同期归属于本公司所有者的净赢利同比添加 26％，高于此前盈余预告预期下限。
点评：
1.巴西事务并表进步全体盈余才能，烟叶类产品进口事务毛利率同比大幅进步
烟叶类产品出口事务：2022 年完成收入 21.22 亿港元，同比削减 8％，营收占比为 25.5％，毛利率为 2.6％，同比略降 0.1 pct，首要因为疫情影响、东南亚区域烟税上调以及国内可供出口的适销烟叶资源削减。
烟叶类产品进口事务：2022 年完成收入 54.25 亿港元，同比添加 5％，营收占比为 65.2％，毛利率为 12.0％，同比+5.9 pct，首要因为收买中烟巴西及其旗下非全资隶属公司 CBT 后完成供应链纵向整合，国内商场对雪茄烟叶需求添加导致高单价雪茄烟叶出售占比进步，以及进口来历国烟叶单价上涨推进出售单价进步等。
卷烟出口事务：2022 年完成收入 1.24 亿港元，同比削减 28％，营收占比为 1.5％，首要受新冠疫情影响，我国及相关区域出入境人数没有康复导致免税卷烟销量下滑；完成毛利率为 10.4％，同比+3.7 pct，首要因为公司进行品牌优化，引进新品规带动自营卷烟事务规划添加等。
新式烟草制品出口事务：2022 年完成收入 1.10 亿港元，同比添加 8％，营收占比 1.3％，首要获益于公司加大商场拓宽力度和产品迭代晋级力度，拓荒中东、西欧、东欧等新式商场；完成毛利率 2.9％，同比-0.5 pct。
巴西运营事务：2022 年完成收入 5.43 亿港元，同比添加 73％，营收占比 6.5％，完成毛利率 22.6％，同比+6.3 pct，首要因为 2022 年内农户签约量添加、加大非我国商场拓荒力度等。
咱们以为，公司是我国烟草总公司指定的世界事务拓宽途径、本钱运作途径及相关买卖事务独家营运实体，跟着我国出入境人数逐渐康复，2023 年公司的卷烟出口事务板块有望迎来较大力度复苏；一起公司已完成对中烟巴西的收买事项，完成供应链纵向整合，进一步进步事务盈余才能。公司有望在未来继续探究产业链相关整合机会，包括收买海外烟草制品营运实体、上游烟叶类产品出产及加工实体等。
2. 公司运营形式优势凸显，稀缺性较强
稀缺优势：中烟香港具有相关烟草世界事务独家运营权。依据我国烟草总公司 60 号文，中烟香港是我国烟草总公司指定的从事世界事务拓宽途径及相关买卖事务的独家营运实体。咱们以为该“独家位置”较为稀有，未来或将继续获益于中烟进行海外拓宽及股权并购整合事宜。
运营形式优势：现金流稳健，议价才能强。公司背靠中烟集团，近年来收入稳中有增；一起因现有定价方针，各项事务毛利率波幅较小，抗危险才能较高；事务形式及车牌优势决议公司议价才能较强且现金流较好；未来或将收买海外烟草品牌及途径以进步竞赛力。
盈余猜测与估值
咱们以为，公司背靠中烟集团、壁垒优势明显，为现在中烟旗下仅有的世界事务途径，具有稀缺性，有望成为我国烟草职业开展与革新的直接获益者。因卷烟出口事务受疫情影响下滑较多，咱们估计公司 23/24/25 年营收为 96.17/110.14/126.13（23/24 年前值为150.11/197.95）亿港元；净赢利为 6.44/8.05/9.40（23/24 年前值为 6.78/9.22）亿港元；公司是中烟系统仅有世界事务途径，坚持“买入”评级。
危险提示：方针变化危险，出售不及预期，新式烟草开展不及预期，并购整合危险
家电
4月金股：海信家电
事情：公司调整回购 A 股股份计划：将回购价格上限由不逾越 17.00元/股调整为不逾越 21.00 元/股，将回购资金总额由不低于 0.9945亿元且不逾越1.9890亿元调整为不低于1.2285亿元且不逾越2.4570亿元。
从根本面状况来看，内销方面：依据奥维云网数据，海信 1-2 月家空线上销额同比+79％（职业+21％），线下销额-3％（职业-6％），容声冰箱线上销额+8％（职业+1％），线下销额-14％（职业-12％），奥维数据口径空调线上线下、冰箱线上均好于职业水平，而央空咱们估计获益于地产边沿改进有望修正；外销方面：咱们估计受海外微观环境影响同比仍有压力。
出资主张：公司是央空范畴龙头企业，近年来加快拓宽热办理等新添加曲线。展望未来，白电外需有望在通胀平缓布景下逐渐企稳，内销则跟着疫情对线下消费场景影响削弱有望康复需求；央空事务跟着地产数据边沿改进，在方针托底的布景下有望迎来修正；而三电则有望在23年继续减亏。咱们看好公司后续开展，上调公司毛利率水平，估计23-25年归母净赢利别离为16.5/19.6/23.4亿元（23-24前值别离为15.5、18.2亿元），对应PE别离为17.3x/14.6x/12.2x，坚持“买入”评级。
危险提示：微观经济特别房地产商场动摇危险；商场竞赛危险；原材料价格大幅动摇危险；汇率变化危险；三电整合开展不及预期危险；回购计划施行存在不确定性，请以实践回购成果为准
通讯科技
4月金股：中兴通讯
事情：公司发布年报，22 年运营收入 1229.5 亿元，同比添加 7.4％；归母净赢利80.8 亿元，同比添加 18.6％；扣非归母净赢利 61.7 亿元，同比添加 86.5％。
点评：
1、营收同比继续添加，三大事务板块竞赛力杰出
22 年营收 1229.5 亿元（YoY+7.4％），其间国内 852 亿元（YoY +9.2％），海外 377 亿元（YoY +3.4％），详细分事务看：
①运营商事务：营收 800.4 亿元（YoY +5.7％）。其间 5G 基站、5G 中心网、光传输 200G 端口发货量均为全球排名第二，PON OLT 收入进步至全球第二，2022 年国内运营商服务器屡次集采均位列榜首。
②政企事务：营收 146.3 亿元（YoY +11.8％）。从 CT 向 ICT 转型，将 ICT 技能与职业深度交融，继续深耕金融、互联网、电力、交通、政务、大企业等职业的数字化转型。
③顾客事务：营收 282.8 亿元（YoY +9.9％）。5G MBB&；FWA、PON CPE、DSL CPE 发货量居全球榜首，机顶盒商场份额继续抢先。
2、盈余才能明显进步，扣非归母净赢利高增
22 年归母净赢利 80.8 亿元（YoY +18.6％），赢利增速高于收入增速，首要源于毛利率进步 1.95 个点（37.19％），首要系运营商事务毛利率进步 3.77pct（毛利率为46.22％），首要为收入结构变化及继续优化本钱所构成的，一起三项费用率稳中有降，显示运营办理功率继续改进，别的全年研制投入 216亿元，营收占比 17.6％，同比进步 1.15 个百分点。扣非归母净赢利 61.7 亿元（YoY +86.5％），盈余质量明显改进。
3、单季度或受疫情与短期季节性动摇影响
22Q4 归母净赢利 12.6 亿元，同比添加 31.28％，环比有所回落，咱们估计首要为短期季节性动摇影响，其间收入端 Q4 为 304 亿元，环比 Q3 下降24 亿；一起，Q4 毛利率环比下降 1.66 个百分点，估计为收入结构的短期季度动摇所构成的，公司全年维度毛利率水平稳中有升。
4、公司继续向 ICT 范畴增强中心竞赛力
公司第二曲线立异事务坚持快速添加，运营收入同比添加超 40％，其间，服务器及存储运营收入近百亿元，同比添加近 80％，为公司战略逾越期局面垫定根底。公司安身“数字经济修路者”，助力运营商和协作伙伴构筑“衔接+算力+才能”的数智底座，加快全社会数智化转型晋级。公司尽力加快进步中兴集团 ICT 端到端全系列产品及数智化解决计划的竞赛力，商场份额稳步进步，商场格式进一步优化。
盈余猜测与出资主张：
公司是 ICT范畴抢先厂商，继续增强 ICT范畴设备产品的继续研制，受 4G/5G基站建造数量下降影响，调整 23-24 年归母净赢利 102 亿/118 亿元（前值为110亿/128亿元），估计2025年为132亿元，对应23-25年估值为16/14/12倍，坚持“买入”评级。
危险提示：运营商本钱开支低于预期，全球疫情影响超预期，新事务开展慢于预期，世界政治要素危险
共用环保
4月金股：我国电力
事情：公司发布2022年成绩公告，2022年完成运营收入436.89亿元，同比添加23.15％，权益持有人应占赢利26.48亿元，普通股股东应占赢利24.81亿元，完成扭亏为盈。
点评：
成绩增量：财物买卖奉献可观收益，明显提振公司成绩
公司2022年成绩增量首要来自两个方面：（1）公司风景装机规划扩张带动发电量明显添加，2022年控股风电场完成售电量109.30亿千瓦时，同比添加35.27％；控股光伏电厂完成售电量97.75亿千瓦时，同比添加33.71％。风景发电板块共完成净赢利27.31亿元，同比进步16％。（2）公司年内出售子公司新源交融60％股权并收买中电新动力与中电世界新动力旗下23家清洁动力财物，算计发生收益约20亿元，财物买卖收益对公司成绩发生明显提振。
装机结构：“加减法”并行，公司装机结构继续优化
火电方面，公司于12月出售新源交融60％股权，其间包括476万千瓦煤电机组，22年该财物Q1-Q3累计亏本为7.75亿元，出售完成后公司全年共削减煤电机组容量276万千瓦，估计22年末煤电机组规划将降至1108万千瓦，一起火电财物质量有望获得明显进步；新动力方面，电站自建与财物收买并重下，公司2022年风电与光伏兼并装机容量别离添加304.6、198.4万千瓦，估计22年末风景装机规划别离约为719、721万千瓦，公司清洁动力装机占比到达64.94％，同比进步12.78pct。
未来展望：根本面继续改进，清洁动力装机方针有望加快完成
从运营成绩来看，受煤价高涨和来水较差等不利要素影响，公司2022年火电板块完成净赢利-13.91亿元，仍处于亏本状况，水电板块完成净赢利2.61亿元，同比下降72.36％，惯例动力板块对公司全体成绩构成连累，咱们以为在本年煤价下行及来水康复的状况下，公司成绩有望获得较优的添加弹性。
从装机添加来看，公司规划到2025年清洁动力装机占比超90％，若假定该增量首要由新动力发电机组奉献，则咱们测算23-25年公司风景装机规划有望新增50GW以上，比较于公司存量机组添加弹性明显。公司依托股东资源和火电机组优势，财物注入与自建电站并行，开展方针有望加快完成。
从新兴产业来看，公司大力开展储能事务，经过隶属公司新源智储进行多点布局，到2022年末，已落地项目容量逾越150万千瓦时，职业先发优势明显。在国内储能方针不断调整优化，储能商业化使用远景逐渐明亮的布景下，储能事务有望与公司传统事务构成协同效应，为公司拓荒新的添加点。
盈余猜测及估值：
考虑公司盈余改进及新动力装机规划快速扩张趋势，咱们调整盈余猜测（原猜测值为22-24年别离完成归母净赢利23.82、36.39、53.48亿元），估计2023-2025年公司归母净赢利别离为39.75、50.49、65.03亿元，同比别离添加50.10％、27.04％、28.79％，对应PE别离为8.57、6.74、5.24倍，坚持“买入”评级。
危险提示：
微观经济下行危险，煤炭价格动摇危险，电力价格动摇危险，来水低于预期危险，财物注入开展不及预期危险，新动力装机规划扩张不及预期，新动力消纳状况不及预期危险，风速不及预期危险等。
本文源自：券商研报精选
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